Active depreciate: EOS readuce bunurile imobiliare pe piață

• Numărul "activelor depreciate" din Europa este în creștere
• Cerințele de sustenabilitate impuse imobiliarelor sunt în creștere
• EOS își extinde expertiza pentru a readuce activele inutilizabile pe piață

Zidărie expusă, grinzi de lemn crăpate și tencuială sfărâmată. Clădirea pe care EOS a achiziționat-o în 2021 în satul Režanci din peninsula Istria din Croația era într-o stare deplorabilă. Vila veche de 100 de ani a fost neglijată timp de decenii. "Ultimii proprietari au ținut porci aici", spune Ante Ricov, responsabil pentru dezvoltarea imobiliară la EOS Croația: "Acesta este un caz tipic de activ depreciat."

În sectorul imobiliar, activele depreciate sunt clădiri care nu valorează nimic sau aproape nimic în cazul unei vânzări. Pe unele piețe, aceste tipuri de proprietăți au fost întotdeauna găsite în pachete cu credite neperformante (NPL) pe care EOS le-a achiziționat, spune Cnut Siebert, Senior Vice President Secured Portfolio Valuation la EOS. "Treaba noastră este să le repunem pe piață." Cu toate acestea, pentru o lungă perioadă de timp, EOS nu s-a concentrat pe dezvoltarea acestor proprietăți înainte de a le vinde. Dar acest lucru începe să se schimbe acum și oferă EOS oportunitatea de a-și extinde aria de expertiză.

Motivele acestor schimbări sunt multiple. În Croația, de exemplu, piața creditelor neperformante pentru creanțele garantate cu proprietăți imobiliare este aproape inexistentă în acest moment, spune Bernhard Melischnig, director general al EOS în Croația. "Băncile și-au curățat portofoliile". În viitor, va exista, prin urmare, un nou obiectiv: "Insuflarea unei noi vieți proprietăților care au fost eliminate de pe piață", spune Bernhard: "Cu toate acestea, pentru a face acest lucru, avem nevoie de cunoștințe și capacități care până acum nu au făcut parte din domeniul nostru principal de expertiză". Și așa a ajuns Ante Ricov la bord. De zeci de ani, inginerul de dezvoltare gestionează proiecte de construcții în Croația. Sarcina lui acum este să transforme porcul din Režanci înapoi într-o vilă echipată cu un sistem de încălzire complet nou, conducte de apă și linii electrice și o piscină. Ante va dezvolta noul design, va căuta și angaja contractori și va supraveghea construcția. Proiectul este ușor de gestionat, spune el: "Am vrut în mod deliberat să începem cu pași mici pentru a ne permite să construim experiență pe care să o putem transfera apoi pe proprietăți mai mari".

În același timp, Ante gestionează un proiect de transformare a unei clădiri neterminate de lângă Zagreb într-un bloc de apartamente. În acest caz, însă, EOS nu face lucrările de construcție în sine, ci finanțează dezvoltatorul. Și acesta este un rol nou, spune Bernhard: "Scopul este de a oferi un serviciu complet pentru activele depreciate, fie în calitate de broker, fie de investitor. În acest scop, combinăm cunoștințele Ante cu expertiza noastră juridică și comercială. Acesta este un USP pe care nimeni altcineva din Croația nu îl poate oferi."

Există, de asemenea, un accent tot mai mare pe activele internaționale depreciate, spune Cnut. Catalizatorii sunt cerințe mai stricte pentru durabilitate, de exemplu sub forma unei directive a UE privind obligațiile de informare legate de durabilitate în sectorul serviciilor financiare. Prin urmare, în viitor, clădirile vor fi, de asemenea, evaluate în funcție de aspecte precum eficiența energetică și tipul și volumul materialelor utilizate. Acest lucru va crea o nouă formă de active depreciate, spune Cnut, deoarece: "În cazul multor proprietăți, investiția necesară pentru o reconstrucție durabilă nu poate fi recuperată prin chirie".

Cnut vede această dezvoltare nu ca pe un risc, ci ca pe o oportunitate. "De decenii, clădirile au fost ridicate pe terenuri virane. Acum trebuie să ne gândim să transformăm clădirile înapoi în terenuri verzi" - în cel mai literal sens al cuvântului. Terenurile agricole și pajiștile, locurile pentru sistemele de energie solară sau stocare a electricității, biotopurile și pajiștile pentru albine ar putea fi toate utilizări posibile pentru astfel de terenuri. Având acest lucru în vedere, Cnut își propune să stabilească noi rețele și să poarte discuții cu companiile care ar putea fi utile în astfel de proiecte de repurificare, precum furnizorii de sisteme de energie solară. În același timp, el dorește să dezvolte noi expertize în cadrul companiei. "Deocamdată nu există un profil de job pentru managerii de active abandonate, dar aceasta este direcția în care trebuie să ne îndreptăm." Procesele viitoare de recrutare vor lua în considerare și calificări din afara segmentului imobiliar, de exemplu, experiența în sectorul energiei regenerabile. Angajații existenți vor putea-și extinde cunoștințele prin instruire profesională.

"Cnut afirmă: "Există încă o discrepanță între economiile europene, în special în unele țări din Europa de Est, soluțiile durabile nu sunt încă relevante pentru investitori. Dar este doar o chestiune de timp până când această problemă va apărea și acolo. Și noi vom avea un avantaj datorită cunoștințelor pe care le-am acumulat la nivel internațional."

În Grecia, această problemă a apărut deja. "Acesta este deja un trend de cinci ani aici", spune Yannis Delikanakis de la partenerul nostru elen EOS, Southrock. "Și de doi ani, hotelurile și clădirile de birouri trebuie să aibă una dintre cele două certificate de sustenabilitate posibile." Aceste standarde cresc costurile renovărilor de clădiri cu 10 până la 15 la sută", spune Yannis. Dar acest lucru oferă și oportunități. "Putem oferi ceva înapoi societății." De exemplu, în Fokos, în nord-estul insulei Mykonos, unde EOS și Southrock transformă 11 vile neterminate. "Șapte dintre ele erau doar schelete, nici măcar nu aveau ferestre", spune Yannis: "Și aceasta este motivul pentru care sunt foarte puțini vizitatori pe plajele din zonă."

Vilele sunt acum reconstruite conform standardelor durabile, cu panouri solare pe acoperișuri, pompe de energie redusă, o instalație de reciclare a apei de ploaie și sisteme de ventilație inteligente care opresc aerul condiționat dacă ferestrele sunt deschise. "Suntem primii care desfășurăm astfel de proiecte în Grecia", spune Yannis. "Desigur, dorim să facem bani cu acest lucru. Dar, totodată, readucem pe piață proprietăți durabile care au cauzat anterior probleme societății, cum ar fi poluarea."

"Reconstrucția activelor abandonate este asemănătoare reciclării imobiliare", adaugă Cnut. Și aceasta oferă oportunități: "Putem astfel aduce o contribuție la protecția climatică."